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一季度长沙甲级写字楼空置率涨7.1% 存量超百万平方米

2019-05-20 02:19 来源:第一新闻网

  一季度长沙甲级写字楼空置率涨7.1% 存量超百万平方米

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纽约与新泽西,美国大城市的衰落与重生

2019-05-20  07:00   21世纪经济报道   张赛男,王海平  

纽约的郊区化是在特定的经济发展阶段发生的,那时候人们对服务业的需求还没有那么大,认为不一定要住在市中心。而且美国汽车普及,哪怕住得远一点,在市中心上班也是现实的。

纽约大学的中国留学生易帆住在与纽约隔河相望的新泽西州,每天只需穿过哈德逊河,大概半个小时就能到达学校。

易帆告诉21世纪经济报道记者,看似每天要往返于两个州,实际上去往纽约市中心非常方便。她的很多朋友与她一样,在纽约学习工作,在新泽西居住。

“我认识的大多数美国人不住在纽约中心,并不是因为住不起,而是成家立业之后周边郊区的生活环境质量更好,更有利于带孩子。纽约城区的居住环境太拥挤陈旧,在第五大道这样的地方买个townhouse(联排别墅)的钱,在郊区可以买到更大、更新的宅子。”易帆说。

这些美国朋友的选择,折射出的是纽约日益凸显的“大城市病”。

纽约作为国际化大都市,比其他城市更早地遭遇到人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等问题。那些更在意生活质量的纽约人便前往周边地区,寻求更好的居住环境。

各种要素集聚纽约

纽约位于纽约州东南部,是美国人口最集中的地方。

优越的地理区位造就了纽约最初的发展。它拥有世界天然深水港之一——纽约港,依托于海洋贸易,18、19世纪,纽约与沿岸的费城、波士顿等发展成美国较为发达的城市,为之后的城市化奠定了基础。

19世纪后期,美国快速工业化,纽约成为全美最大的工业基地。20世纪30年代期间,纽约经济得到了空前的发展,高楼林立,电车、汽车开始普及。郊区人口、工厂和企业纷纷向纽约聚集,城市规模迅速膨胀,加快了纽约城市化的速度。

20世纪60年代间,有160多家全球最大的跨国公司总部设在纽约。到了80年代,纽约在经济和城市化的发展推动下,成为全球性的生产要素配置中心。

其间,美联储在纽约设立总部,奠定了纽约作为全美金融中心的地位。1946年,联合国将总部设置在纽约,又提升了纽约的国际政治中心地位。这些都导致了资源、人口、企业等进一步向纽约集聚。越来越多的金融机构在这里设置,纽约成为继伦敦之后世界上第二个全球金融中心。

此后,纽约更超过伦敦跃居国际金融中心之首,以曼哈顿区下城的华尔街为龙头,纽约深刻地影响着世界金融格局的变化。

根据世界银行公布的GDP排名,2016年纽约GDP是9006.8亿美元,总量仅在东京之后,但由于人口远远少于东京,人均GDP在东京之上。根据2014年的数据,纽约人均GDP为5.7万美元,东京为3.7万美元,北京、上海的GDP在1.5万美元左右。

与此同时,纽约人口也出现激增。根据美国人口调查署数据,2015年,纽约市人口达到855万人口,几乎相当于全美排名第二的洛杉矶、排名第三的芝加哥和排名第五的费城三座城市人口总和。


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